Het zou zomaar kunnen zijn dat je overwaarde op je huis hebt doordat de prijzen van woningen de afgelopen jaren flink zijn gestegen. Overwaarde houdt eigenlijk in dat je huis meer waard is dan de huidige hypotheek. Heb je bijvoorbeeld een hypotheek afgesloten van € 200.000,- en is je huis op dit moment € 250.000,- waard dan is sprake van overwaarde op huis. De vraag is nu natuurlijk: wat kun je hier allemaal mee doen? Op deze pagina gaan wij jou meer vertellen over de mogelijkheden en de zaken waar je rekening mee dient te houden.
Overwaarde huis: wat zijn de mogelijkheden?
Er zijn een aantal mogelijkheden waarop je de overwaarde huis kunt inzetten en/of vrijmaken. Als je niets doet heb je namelijk niet zo heel veel aan de overwaarde, mits de overwaarde na bijvoorbeeld 5 jaar nog steeds van toepassing is. Wil je nu graag al iets doen met de overwaarde van je huis? Dan kun je het inzetten voor de volgende mogelijkheden:
- Hypotheekrente verlagen;
- Een nieuwe woning kopen;
- Investeren, beleggen of sparen;
- Jouw huidige woning verbouwen;
Je overwaarde gebruiken kan dus op de hier bovengenoemde manieren. Wat voor jou het meest gunstig is hangt natuurlijk af van jouw persoonlijke situatie. Daarom gaan we hieronder dieper in op de mogelijkheden, zodat je voor jezelf een weloverwogen beslissing kunt maken.
Overwaarde huis gebruiken voor hypotheekrenteaftrek
In sommige gevallen kun je de overwaarde van je huis gebruiken om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Voor hypotheken zonder NHG geldt een bepaalde risicoklasse. Aan de hand van dit risicoklasse wordt de hoogte van de rente bepaald. Heb je een hypotheek met NHG? Dan betaal je al minder rente. Dit is het geval wanneer de hypotheek hoger dan 60% is ten opzichte van de waarde van je woning.
Het rentepercentage is dus afhankelijk van de risicoklasse. Wanneer je overwaarde op je huis hebt wordt het risico voor de bank kleiner dat je de hypotheek niet kunt terugbetalen. In dat geval is het vaak mogelijk om het rentepercentage te verlagen. Hierdoor kun je besparen op de kosten van je hypotheek en zul je uiteindelijk lagere maandlasten hebben.
Kom je bij je eigen bank niet in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek? Dan kan het oversluiten van je hypotheek een aantrekkelijke optie zijn. Vaak is het dan mogelijk om een hogere hypotheek af te sluiten met betere voorwaarden en een lager rentepercentage. De overwaarde, die op dat moment in de hypotheek is verwerkt, kun je dan bijvoorbeeld gebruiken om je huis op te knappen.
Overwaarde huis investeren in nieuwe woning
De overwaarde van je huis investeren in een nieuwe woning is een veelvoorkomende manier om gebruik te kunnen maken van de overwaarde. Stel je verkoopt je huis voor meer dan de hypotheek op je huis, dan komt de overwaarde als het ware vrij. Zodra je een nieuwe woning wilt gaan kopen kun je meer eigen geld inleggen, waardoor je een lagere hypotheek nodig hebt. Hierdoor zullen de maandlasten lager uitvallen en loopt de bank minder risico waardoor je ook nog eens minder rente betaald. Er zijn echter wel een aantal zaken waar je rekening mee dient te houden als je een nieuwe woning gaat kopen met de overwaarde van je huis.
Houd rekening met de bijleenregeling
De bijleenregeling is in het leven geroepen om particulieren te beschermen tegen een te hoge hypotheekschuld. Het is daarom verplicht om de overwaarde van je vorige huis te gebruiken als investering voor de nieuwe woning. Daarbij heeft het ook voordelen voor de hypotheekrente. Je krijgt namelijk hypotheekrenteaftrek op basis van de waarde van jouw nieuwe woning minus de overwaarde op jouw oude woning. Overwaarde huis investeren in een nieuwe woning kan dus ook nog eens erg voordelig zijn.
Samen gaan wonen met je partner en overwaarde huis
Mocht je gaan intrekken bij je partner, maar heb je zelf nog een woning met overwaarde? Dan kun je de overwaarde gebruiken om jezelf in te kopen bij je partner. Het huis en een deel van de hypotheek (meestal de helft) komt dan op jou naam te staan. In deze situatie geldt ook de bijleenregeling waarbij je de overwaarde moet gebruiken voor het inkopen in de woning van je partner.
Hebben jij en jouw partner allebei een huis met overwaard en willen jullie samen een nieuwe woning kopen? Dan geldt bijna hetzelfde verhaal. Je dient namelijk de overwaarde op beide woningen te gebruiken om een nieuwe woning te kopen. Echter hangt het in te brengen bedrag wel af van de hoogte van de overwaarde en de waarde van de nieuwe woning. Een groot voordeel is wel dat je in dit geval veel eigen geld kunt inbrengen, waardoor de maandlasten erg laag zullen uitvallen.
Een goedkoper huis kopen
Net als in andere gevallen moet je de overwaarde van je oude woning inbrengen in de nieuwe woning. Je kunt dan weer een lagere hypotheek afsluiten en besparen op de rente en maandlasten.
Mocht het echter een geval zijn waarbij de waarde van de nieuwe woning minder is dan de overwaarde op de oude woning? Dan blijft er een restant over. Dit restant blijft 3 jaar lang staan en kan binnen die drie jaar nog gebruikt worden als je wilt gaan verbouwen of verhuizen. Bovendien moet je dit restant dan ook gebruiken.
Wat gebeurt er met mijn restant als ik het drie jaar niet gebruik?
Aangezien je de overwaarde huis in de meeste gevallen verplicht moet gebruiken voor het inleggen bij een nieuwe woning, zou je haast denken dat je verplicht bent om het restant binnen 3 jaar te gebruiken. Dit is gelukkig niet het geval. Het kan namelijk ook zo zijn dat je bijvoorbeeld intrekt bij je partner zonder in te kopen of je een huis gaat huren. Het restant wordt dan na 3 jaar op je rekening gestort, wat je vervolgens weer kunt gebruiken om te sparen of iets dergelijks. Houd er wel rekening mee dat je over dit bedrag elk jaar vermogensbelasting betaald.
Overwaarde huis investeren, beleggen of sparen
Zoals je wellicht al hebt vernomen kan het zijn dat je van de overwaarde op je vorige huis nog een restant bij de bank hebt. Het restant blijft altijd 3 jaar staan en moet in die tijd verplicht worden gebruikt als je gaat verhuizen of verbouwen. Loopt het echter heel ander en ga je bijvoorbeeld een huis huren? Dan komt het restant na 3 jaar automatisch vrij e wordt als extra op je rekening gestort.
Zodra het geld is vrijgekomen en op je rekening is gestort is het volledig vrij te besteden. Ga je er bijvoorbeeld van op vakantie of koop je die droomauto die je altijd al had willen hebben? Die keuze is geheel aan jou om te maken.
Daarnaast kun je ook de overwaarde huis investeren in diverse zaken. Koop bijvoorbeeld een tweede huis met een lage hypotheek, beleg een deel in aandelen of investeer op jouw eigen manier. Natuurlijk is het ook een optie om je geld op je spaarrekening te storten om altijd wat achter de hand te hebben voor noodgevallen. Wel dien je er dan rekening mee te houden dat je jaarlijks vermogensbelasting over dit bedrag moet betalen.
Overwaarde huis opnemen voor verbouwing
Een optie dien we in de praktijk vaak zien terugkomen is het overwaarde huis opnemen voor een verbouwing. Hiervoor moet de overwaarde op je huis eerst worden vrijgemaakt. Dit doe je simpelweg door je huidige hypotheek te verhogen of een hypotheek af te sluiten voor de verbouwing (bouwdepot). De bank of hypotheekverstrekker dient hier wel akkoord voor te geven en je zult dus opnieuw aan alle toetsingseisen moeten voldoen. Een voordeel is wel dat de rente op de nieuwe hypotheek onder bepaalde voorwaarden vaak fiscaal aftrekbaar is. Dat is dus nog eens mooi meegenomen.
Overwaarde huis berekenen
De overwaarde op huis berekenen is gelukkig geen lastige klus, aangezien het de opbrengsten minus de kosten zijn. Neem bijvoorbeeld een verkoopprijs van € 300.000,- en een openstaande hypotheek van € 240.000,-. Daarnaast krijg je nog te maken met de makelaarskosten die we voor het gemak van dit voorbeeld gooien op € 5.000,-. Het is dan een hele simpele rekensom, namelijk: 300.000 – 240.000 – 5.000 = 45.000. De overwaarde op je huis bedraagt in dit geval dus € 45.000,-.
Overwaarde huis en belasting
Betaal je voor overwaarde op huis belasting? Gelukkig niet direct, maar het hangt wel af van wat je vervolgens met dit geld gaat doen.
Stel je koopt een nieuwe woning en verkoopt de oude woning met overwaarde. Je moet de overwaarde dan inleggen bij de nieuwe hypotheek om de hypotheekwaarde te verlagen. Mocht je dit niet doen? Dan is de hypotheekrente niet eer aftrekbaar en valt dat deel van de hypotheek in box 3. Dat wil zeggen dat je een deel van hypotheek wel mag aftrekken van de bezittingen voor de vermogensbelasting.
Ga je na het verkopen van je oude woning met overwaarde een huis huren? Dan komt de overwaarde vrij op je rekening (wel onder bepaalde voorwaarden). Vervolgens kun je het geld vrij besteden, maar veel mensen kiezen ervoor om het te storten op hun spaarrekening of te beleggen in aandelen en dergelijke. In dat geval dien je er rekening mee te houden dat je vermogensbelasting over dit bedrag betaald.
Overwaarde huis gebruiken bij nieuwe bank
Wil je de overwaarde op huis investeren of gebruiken voor een nieuwe woning/verbouwing? Dan zijn er verschillende opties. Allereerst kun je de hypotheek bij je huidige bank verhogen of een nieuwe aanvragen voor een nieuwe woning. Daarnaast kan het ooit ook voordelig zijn om de hypotheek over te sluiten bij een andere bank. Maak hiervoor gebruik van de vergelijker op deze pagina en vindt een bank die voldoet aan jouw eisen. Zo kun je wellicht nog meer besparen op je maandlasten en betaal je minder rente.